Wem gehört die Westerwaldkaserne?
Die Westerwaldkaserne ist Eigentum der Bundesrepublik
Deutschland. Die Vermarktung wurde der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
(BImA) übertragen. Diese ist nach der Bundeshaushaltsordnung verpflichtet, das
Vermögen des Bundes wirtschaftlich zu verwalten und muss bei der Vermarktung
von Bundesliegenschaften auch Grundsätze des Wettbewerbsrechts beachten.
Grundsätzlich muss die BImA Grundstücke zum Höchstgebot veräußern. Da die Gemeinde
jedoch die Planungshoheit in ihrem Gebiet hat, ist es üblich, dass sich der
Käufer vorher mit der Kommune abstimmt, ob die von ihm geplante Nutzung nach
dem von ihr aufzustellenden Bebauungsplan zulässig ist. In der Regel werden
Kaufverträge unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen, dass der für die
geplante Nutzung erforderliche Bebauungsplan durch Beschluss des Stadtrates in
Kraft gesetzt wird und auch einer möglichen verwaltungsgerichtlichen Prüfung
standhält.
Warum steht die Kaserne so lange leer?
Als der damalige Bundesverteidigungsminister Rudolf
Scharping im Jahr 2001 überraschend entschied, die Westerwaldkaserne in
Montabaur zu schließen, stand die Stadt Montabaur am Anfang der Vermarktung des
ICE-Entwicklungsgebietes. Die Stadt hatte in dem ca. 35 ha großen Gelände
zwischen dem ICE-Bahnhof, dem alten Bahnhof, der Kreisstraße 82
(Allmannshausen) und der Westtangente mit hohem finanziellen Aufwand
Grundstücke gekauft sowie Straßen und Erschließungsanlagen gebaut. Die Planungen
für das FOC standen am Anfang. Es war offen, ob das Land die Zustimmung dafür
erteilen würde. Die nach der Genehmigung folgenden jahrelangen gerichtlichen
Auseinandersetzungen mit Nachbarstädten - allen voran der Stadt Limburg - sind
sicher noch in Erinnerung. Es war also für unsere Stadt von elementarer
Bedeutung, die Grundstücke im ICE-Park zu einem angemessenen Preis veräußern zu
können, um die vorfinanzierten Kosten zu refinanzieren. Wäre das nicht
gelungen, hätte die Stadt finanziell am Abgrund gestanden. Außerdem erschien
das wichtige Ziel der Stadt gefährdet, das Umfeld des Bahnhofs zu entwickeln,
um den Bestand des ICE-Bahnhofs zu sichern. Dass diese Ziele später erreicht
werden konnten, war damals keineswegs sicher. Die Schließung der Kaserne erfolgte
somit in einer für die Stadt außerordentlich ungünstigen Situation. Ein gleichzeitiges
Flächenangebot von weiteren ca. 35 ha in der Stadt Montabaur durch die BImA
hätte die Vermarktung der Flächen am ICE-Bahnhof gefährdet. Deshalb wurde der
BImA mitgeteilt, dass vor einer Vermarktung der Flächen im ICE-Park kein
Baurecht für irgendeine Nutzung der Westerwaldkaserne geschaffen wird.
Warum wird das Gelände nicht aufgeteilt?
Die Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen der
Kaserne müssen erneuert werden, ebenso die Stromversorgung und andere
Erschließungsanlagen. Ein großes Problem bei ehemaligen Militärliegenschaften
können Altlasten sein. Außerdem ist der Abbruch vieler nicht mehr benötigter
oder sinnvoll nutzbarer Gebäude erforderlich. Dafür entstehen Kosten in
Millionenhöhe. Wenn man die Kaserne parzellieren und an mehrere neue Eigentümer
verkaufen würde, müsste eine öffentliche Erschließung durch die Stadt und die
Verbandsgemeindewerke erfolgen. Diese müssten die Erschließungsanlagen erstellen
und vorfinanzieren. Das wollen wir verhindern und erreichen, dass der Erwerber
der Kaserne diese Maßnahmen auf eigene Kosten durchführt und die Anlagen
anschließend an Stadt und Verbandsgemeinde unentgeltlich übereignet, ein in
solchen Fällen übliches Verfahren. Bei Aufteilung der Flächen bestünde überdies
die Gefahr, dass nur die wertvollen und gut nutzbaren Flächen und Gebäude
Käufer finden, weniger attraktive aber verfallen würden und die Stadt später
gezwungen wäre, auf ihre Kosten diese Gebäude mit enormem Aufwand abzureißen.
Aus diesem Grund haben wir darauf gedrungen, dass die Kaserne nur von einem
Käufer erworben und im Rahmen eines schlüssigen Gesamtkonzeptes einer Nutzung
zugeführt werden kann.
Warum wurden keine Zwischennutzungen zugelassen?
Zunächst spricht – wie oben erläutert - die fehlende
Erschließung gegen die Zulassung von Zwischennutzungen. Als die Berufsbildende
Schule Montabaur Lehrsäle vorrübergehend für Unterrichtszwecke nutzte, gab es
kein Trinkwasser in der Kaserne. Hinzu kommt: Hätte die Stadt einer Nutzung
einzelner Hallen oder Flächen zugestimmt, hätte sie ihren Einfluss verloren.
Die Kaserne ist bauplanungsrechtlich Außenbereich. Bauliche Maßnahmen und die
Nutzung von Gebäuden sind dort grundsätzlich nicht zulässig. Wenn die Stadt in
Einzelfällen einer Nutzung zugestimmt hätte, wäre die Kaserne Zug um Zug zum
Innenbereich geworden. Ohne vorhandene Erschließung wären nur Nutzungen ohne
Aufenthaltsräume, also z. B. Lagerflächen möglich gewesen. Hätte man diese an
einer Stelle zugelassen, wäre keine weitere Nutzung dieser Art zu verhindern
gewesen. Es bestand also die Gefahr, dass in der Westerwaldkaserne für die
Entwicklung der Stadt und für die spätere Vermarktung schädliche Nutzungen
erfolgt wären. Angesichts Lage der Kaserne nahe an den Wohngebieten und am
Südeingang unserer Stadt galt es zu verhindern, dass dort Bauschuttlager o. ä.
entstehen. Denn wenn erst einmal Schrott- und Lagerplätze entstanden sind, schreckt
das Interessenten für hochwertige Nutzungen ab. Die Stadt Montabaur hat sogar
ihre eigenen Bedürfnisse, einzelne Hallen für den Bauhof zu nutzen, dem Ziel
einer langfristig sinnvollen Nutzung der Westerwaldkaserne untergeordnet.
Wie wurde die Kaserne angeboten?
Wer konnte Angebote
abgeben?
Als im Jahr 2008 die Vermarktung des ICE-Parks so weit
gediehen war, dass eine direkte Konkurrenz der Flächen nicht mehr bestand,
haben wir der BImA angezeigt, dass die Vermarktung beginnen könne.
Die BImA hat sodann 2010 ein sogenanntes
Markterkundungsverfahren eingeleitet. Die Westerwaldkaserne wurde europaweit
öffentlich angeboten. Jeder Interessierte konnte Angebote abgeben, musste aber
dazu ein Nutzungskonzept darstellen.
Welche Einflussmöglichkeiten hat die Stadt?
Um die Nutzung der Kaserne zu ermöglichen, ist es
erforderlich, dass die Verbandsgemeinde ihren Flächennutzungsplan ändert und
die Stadt einen Bebauungsplan aufstellt. Die Kommunen haben die Planungshoheit.
Oft wird falsch behauptet, die Planungshoheit der Stadt unterliege keinen
Grenzen. Sie könne also beliebig regeln, welche Nutzungen sie wolle und welche
nicht. Richtig ist, dass die Planungshoheit nur im Rahmen des geltenden
Bauplanungsrechts, also des Baugesetzbuchs, der Baunutzungsverordnung und der
dazu ergangenen Rechtsprechung ausgeübt werden kann. In einem Bebauungsplan
kann die Gemeinde nur die nach der Baunutzungsverordnung zulässigen
Festsetzungen für bestimmte Gebietstypen treffen. Wird also z. B. ein
Gewerbegebiet ausgewiesen, sind dort alle Nutzungen zu genehmigen, die die
Baunutzungsverordnung für solche Gebiete zulässt. Einschränkungen sind nur ganz
begrenzt möglich. Die Stadt hat kein Recht, bestimmte Nutzungsausschlüsse, für
die es in der Baunutzungsverordnung keine Ermächtigung gibt, zu erfinden. Sie
kann auch nicht auf Dauer ohne sachlichen Grund die Aufstellung eines
Bebauungsplanes verhindern, weil ein Bebauungsplan aufzustellen ist, wenn ein
städtebauliches Bedürfnis besteht.
Auf keinen Fall hat die Stadt das Recht, der BImA
vorzuschreiben, an wen sie das Grundstück zu welchem Preis verkauft. Insbesondere
kann sie nicht Investoren einer bestimmten Nationalität diskriminieren und
ausschließen.
Warum kauft die Stadt Montabaur nicht die Kaserne?
Die Stadt Montabaur hat selbst ein Angebot für den Kauf der
Kaserne abgegeben, allerdings bewusst zu einem sehr niedrigen Preis, weil wir
die hohen Erschließungs-, Abbruch- und Vorfinanzierungskosten einplanen mussten.
Das Angebot der Stadt wurde durch andere Bieter um ein Vielfaches überboten.
Warum gibt es keine Zuschüsse des Landes
für die Konversion
in Montabaur?
Zuschüsse des Landes für Konversionsmaßnahmen werden aus den
üblichen Förderprogrammen gezahlt. Zuschüsse an Private sind nur unter engen
Voraussetzungen, die hier nicht erfüllt sind, möglich. Das Land fördert nur Kommunen
für öffentliche Aufgaben. Solche Zuwendungen erfordern immer, dass die Gemeinde
einen Eigenanteil übernimmt. Da die Höchstbieter für die Westerwaldkaserne die
notwendige Infrastruktur selbst schaffen wollten, wäre es widersinnig gewesen,
wenn die Stadt Montabaur sich danach gedrängt hätte, derartige Maßnahmen selbst
– mit eigener Kostenbeteiligung – durchzuführen. Außerdem haben uns Vertreter
des Landes in Gesprächen darauf hingewiesen, dass in der Stadt Montabaur
zurzeit zwei Maßnahmen mit hohen Landeszuschüssen aus Städtebauförderungsmitteln
(häufig für Konversionsmaßnahmen eingesetzter Fördertopf) gefördert werden,
nämlich der ICE-Park und die Stadtsanierung in der Innenstadt. Die erneute
Förderung eines Großprojektes in der Stadt Montabaur aus
Städtebauförderungsmitteln durch das Land wurde als äußerst schwierig und kaum
darstellbar bezeichnet.
Mit welchen Investoren hat sich die Stadt beschäftigt?
Eigentlich hätte die Stadt nur die Möglichkeit gehabt, die
Planungen der Höchstbieter, also der türkischen Investorengruppe, auf Vereinbarkeit
mit ihren städtebaulichen Zielen zu prüfen. Wir haben jedoch gegenüber der BImA
– um die Einflussmöglichkeiten der Stadt zu vergrößern – darauf gedrungen, dass
sich die Bieter mit den drei höchsten Geboten der Stadt vorstellen können. Der
Stadtrat und die Verwaltung haben sehr große Mühe und viel Zeit darauf
verwandt, die verschiedenen Konzepte der drei Höchstbietenden zu prüfen. Bei
einer Maßnahme von so großer Bedeutung kommt es insbesondere darauf an, ob das
vom jeweiligen Investor geplante Projekt finanzierbar ist, welche Referenzen er
vorweisen kann, wie der sich bei anderen Projekten verhalten hat
(Vertragstreue, Zuverlässigkeit), ob sein vorgelegtes Konzept Erfolg
versprechend ist, also z. B. an anderer Stelle erfolgreich umgesetzt wurde, und
ob es mit den Zielen der Stadt vereinbar ist. Die drei Höchstbieter haben sich und
ihre Konzepte dem Stadtrat vorgestellt. Am Ende erschien auch dem Stadtrat nur
das Konzept der türkischen Investoren überhaupt realisierbar und mit den Zielen
der Stadt vereinbar. Der Stadtrat hat am 19.04.2012 mit großer Mehrheit
beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen, mit den Investoren über den
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Vorbereitung der Aufstellung
eines Bebauungsplanes zu verhandeln.
Nach welchen Kriterien wurde das Konzept
der türkischen
Investoren geprüft?
Bei jeder Gewerbeansiedlung prüfen wir sorgfältig, ob die
Investoren wirtschaftlich leistungsfähig, seriös und vertragstreu sind,
außerdem ob ihr Konzept wirtschaftlich realistische Chancen hat, erfolgreich
umgesetzt zu werden. Hier haben wir uns im Vorfeld vielfältiger
Informationsquellen und Beratungsmöglichkeiten bedient. Die Recherchen zu den
oben genannten Fragen brachten keine Erkenntnisse, die es gegenüber der
Investorengruppe und der BImA gerechtfertigt hätten, die Aufnahme von
Verhandlungen über einen städtebaulichen Vertrag zu verweigern. Das führte
letztlich ja auch zu dem Beschluss des Stadtrates im April 2012, die Verwaltung
zu beauftragen, die Aufstellung eines Bebauungsplanes vorzubereiten und dazu über
einen städtebaulichen Vertrag zu verhandeln.
Warum wurde bis zum 17. Dezember 2012
in nichtöffentlichen
Sitzungen beraten und entschieden?
Nach der Gemeindeordnung sind Grundstücksangelegenheiten in
nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln. Das hat gute Gründe. Gerade wenn es um
die finanzielle Leistungsfähigkeit von Grundstücksinteressenten, die
Finanzierbarkeit des Projekts, die Darlegung ihres Geschäftsmodells, ihr
bisheriges Geschäftsgebaren an anderen Stellen geht, müssen im Stadtrat
vertrauliche Informationen erteilt, ausgewertet und diskutiert werden. Es ist unzulässig
und wäre es unverantwortlich, diese Dinge in der Öffentlichkeit auszutragen. Eine
Gemeinde, die das missachtet, würde ihren Ruf als ernstzunehmender
Verhandlungspartner für ansiedlungswillige Investoren über den konkreten Fall
hinaus gefährden. Bei den Verhandlungen über die Westerwaldkaserne kommt noch
hinzu, dass es gar nicht um den Verkauf eines Grundstücks durch die Stadt geht,
sondern die BImA ein Bundesgrundstück verkaufen will und wir nur eingebunden
sind. Wir haben immer wieder betont, dass mit der Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens die Beteiligung der Öffentlichkeit – wie es das
Baugesetzbuch vorschreibt – selbstverständlich erfolgt. Der Stadtrat hatte uns
nur beauftragt und ermächtigt, ein Bebauungsplanverfahren vorzubereiten. Nach
dieser Vorbereitung wäre die Beteiligung der Öffentlichkeit selbstverständlich
erfolgt, weil anders kein Bebauungsplan aufgestellt werden kann. Das
Baugesetzbuch sieht zunächst einen Beschluss des Stadtrates vor, das
Bebauungsplanverfahren einzuleiten. Mit dem Start des Bebauungsplanverfahrens verbunden
ist in der Regel die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in einem Stadium,
in dem es noch keinen konkreten Planentwurf gibt. Später – wenn der Entwurf
eines Bebauungsplanes existiert und vom Stadtrat gebilligt wurde – erfolgt
erneut die Beteiligung der Öffentlichkeit. In jedem Stadium können sich alle
interessierten Menschen zu dem Vorhaben äußern. Gleiches gilt für die öffentlichen
Stellen und die Verbände wie z. B. die Naturschutzverbände. Wie ausgeführt: Wir
hatten noch nicht das Stadium erreicht, überhaupt das Bebauungsplanverfahren
einzuleiten. Diese Zusammenhänge haben wir wiederholt im Stadtrat
erläutert. Leider haben einzelne Ratsmitglieder Gerüchte geschürt und den
Eindruck vermittelt, die Öffentlichkeit sollte außen vor gehalten werden. Das
war eindeutig falsch.
Woran sind die Verhandlungen mit den
türkischen Investoren
letztlich gescheitert?
In einem städtebaulichen Vertrag können weitergehende
Regelungen als in einem Bebauungsplan getroffen werden. Ein Bebauungsplan
schafft zum Beispiel nur das Recht, die dort vorgesehene Nutzung vorzunehmen,
verpflichtet aber nicht dazu. Für uns war es neben der Begründung einer vertraglichen
Pflicht zur vereinbarten Nutzung auch von zentraler Bedeutung, durch einen solchen
Vertrag über die Regelungsmöglichkeiten eines Bebauungsplanes hinaus sicherzustellen,
dass nur die Nutzungen erfolgen, die Gegenstand der Verhandlungen waren, andere
– evtl. schädliche Entwicklungen – also ausgeschlossen werden. Außerdem ist es
in solchen Fällen immer wichtig, nicht nur den Fall der erfolgreichen
Verwirklichung des Konzepts der Investoren einzuplanen, sondern auch
Vorkehrungen für den Fall zu treffen, dass sich das Konzept nicht vollständige
realisieren lässt. Wir haben deshalb darauf gedrungen, dass die große Fläche
der Kaserne (ca. 35 ha) nicht in einem Zug, sondern zwar im Rahmen des
Gesamtkonzepts, aber in planerisch sinnvollen Schritten auf Teilflächen
entwickelt wird. Ferner forderten wir für den Fall, dass die vorgesehenen
Nutzungen tatsächlich nicht oder nicht vollständig erfolgen würden, ein
Ankaufsrecht der Stadt für die nicht genutzten Flächen dinglich zu sichern. Die
türkischen Investoren wollten jedoch – wie sie erstmals in einer Verhandlung am
15.10.2012 erklärten – kurzfristig und vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes
als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden und frei sein, die Grundstücke später
zu veräußern, wenn kein Bebauungsplan zustande kommt. Wir haben darauf
hingewiesen, dass ein Bebauungsplan – unter Beteiligung der Öffentlichkeit – in
einem ergebnisoffenen Verfahren aufgestellt werden muss, der Stadtrat also in
seiner Planungsentscheidung frei bleiben muss, ob er – unter Berücksichtigung
der im Verfahren auch von der Öffentlichkeit vorgetragenen Argumente – den
Bebauungsplan als Satzung beschließt oder nicht. Diese Freiheit muss – so
unsere Begründung – nicht nur rechtlich, gesichert sein, sondern darf auch
nicht tatsächlich ausgehöhlt werden. Wir haben durchaus Verständnis für das
wirtschaftliche Interesse der türkischen Investoren und möchten betonen, dass
es keinerlei Gründe gibt, an der Seriosität unserer Verhandlungspartner zu
zweifeln. Die oben geschilderten Interessen der Stadt mussten jedoch gesichert
werden. Deshalb haben wir dem Stadtrat empfohlen zu beschließen, für das von
den türkischen Investoren geplante Internationale Handels-und Geschäftszentrum keinen
Bebauungsplan aufzustellen. Die türkischen Investoren haben vor der
Stadtratssitzung am 17.12.2012 erklärt, dass sie von dem Vorhaben in Montabaur
Abstand nehmen.
Wie geht es weiter?
Wir haben der BImA angekündigt, dass wir mit ihr alsbald
nach dem Jahreswechsel Gespräche führen wollen, wie die Vermarktung der
Westerwaldkaserne nun erfolgen soll. Dabei werden wir selbstverständlich – wie
bisher – die Interessen der Stadt vertreten, müssen aber auch respektieren,
dass die BImA die Interessen des Bundes zu vertreten hat. Wir hoffen, dass es
gelingt, die Interessen zu verbinden und eine für die Entwicklung der Stadt und
Verbandsgemeinde gute Lösung zu finden. Die Öffentlichkeit wird informiert,
sobald es möglich ist.
zurück
